Wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss
Mietverträge enthalten häufig Klauseln, die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Doch nicht alle diese Klauseln sind rechtsgültig. Es ist wichtig zu wissen, wann Mieter tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sind und wann nicht.
Renovierungspflicht während der Mietdauer
Ob Mieter während der Mietzeit renovieren müssen, hängt von der Formulierung der Renovierungsklausel im Mietvertrag ab:
- Renovierungsklauseln im Mietvertrag: Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese Klauseln müssen jedoch bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein.
- Bei Einzug renovierte Wohnung: Hat der Mieter die Wohnung bei Einzug renoviert übernommen, muss er sie meist auch beim Auszug renoviert zurückgeben.
Wirksamkeit der Renovierungsklauseln
Unwirksame Klauseln
Einige Renovierungsklauseln sind unwirksam, da sie zu starr oder zu umfassend formuliert sind:
- Starre Fristen: Klauseln, die starre Renovierungsfristen vorgeben, sind unwirksam. Beispielsweise sind Formulierungen wie „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre durchzuführen“ unzulässig.
- Zu kurze Fristen: Renovierungsfristen, die zu kurz bemessen sind, werden ebenfalls als unwirksam betrachtet. Gerichte erkennen eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren an.
- Farbvorgaben: Klauseln, die eine bestimmte Farbwahl vorschreiben, sind unwirksam. Vermieter dürfen lediglich neutrale Farben erwarten.
- Endrenovierungsklauseln: Diese Klauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, die Wohnung beim Auszug unabhängig vom letzten Renovierungszeitpunkt zu renovieren.
Wirksame Klauseln
Flexible Renovierungsklauseln, die Fristenpläne enthalten, sind hingegen wirksam:
- Flexible Fristen: Klauseln, die Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“ enthalten, sind zulässig.
- Beispielklausel: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“
Farbwahl während der Mietzeit und beim Auszug
Mieter können während der Mietdauer die Wände in beliebigen Farben streichen. Beim Auszug kann der Vermieter jedoch verlangen, dass die Wände in einer neutralen, hellen Farbe gestrichen werden.
Kleinreparaturklauseln
Neben den Renovierungsklauseln können Mietverträge auch Kleinreparaturklauseln enthalten, die den Mieter zur Übernahme kleinerer Reparaturkosten verpflichten. Diese Klauseln sind jedoch nur innerhalb enger Grenzen zulässig:
- Begrenzung der Kosten: Die Kostengrenze liegt in der Regel zwischen 75 und 100 Euro pro Reparatur. Die jährliche Höchstsumme darf 200 bis 300 Euro oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.
- Gegenstände des täglichen Gebrauchs: Die Klausel darf nur Reparaturen an Gegenständen umfassen, die häufig genutzt werden, wie Wasserhähne, Lichtschalter oder Rollladengurte.
Renovierungspflicht beim Auszug
Die Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Renovierter Zustand bei Einzug: Die Wohnung muss bei Einzug renoviert gewesen sein oder zumindest einen renovierten Eindruck gemacht haben.
- Wirksame Verpflichtung: Die Renovierungsklausel muss wirksam sein und während der Mietzeit fällige Arbeiten müssen nachgeholt werden.
Unwirksame Auszugsklauseln
Klauseln, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind oft unwirksam:
- Generelle Renovierungspflicht: Klauseln, die eine generelle Renovierungspflicht beim Auszug vorsehen, sind unwirksam.
- Abgeltungsklauseln: Diese Klauseln, die eine anteilige Kostenübernahme für zukünftige Renovierungen vorsehen, sind ebenfalls unwirksam.
Aufgaben des Mieters bei Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter durchführen muss, gehören:
- Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Fußböden oder Reinigung von Teppichböden
- Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen
Andere Arbeiten, wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden, sind Aufgabe des Vermieters.
Kann der Vermieter den Mieter zum Renovieren zwingen?
Fehlen wirksame Renovierungsklauseln im Mietvertrag und wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Verschlechtert sich der Zustand der Wohnung, kann der Mieter theoretisch den Vermieter zur Renovierung auffordern. In solchen Fällen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter sich an den Renovierungskosten beteiligen muss.
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